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绊倒佳兆业的深圳旧改是一门什么样的生意?

“旧改专家”佳兆业命悬一线,深圳开发商还敢碰旧改吗?这究竟是一门什么样的地产生意,其底色与风险、痛点与赢点何在?

?#24535;有?#38395;网记者 莫凡/文

“旧改专家”佳兆业命悬一线,深圳开发商还敢碰旧改吗?答案是,就算再倒下三个“佳兆业?#20445;?#28145;圳的旧改之路仍将在探索中前行。

一个可怕的事实摆在面前,2014年深圳仅竞价出让1宗居住用地。面对宅地供应捉襟见肘的?#32622;媯?#26087;改是深圳未来推动城市发展的大战略。

纵观最近?#25913;?#28145;圳地产圈的变化可发现,那些不?#19968;?#19981;具?#25913;?#21147;参与旧改项目的地产商,基本已经远走他乡。而选择留下的房企,旧改是生存下去的唯一出路。

这条唯一的路,如今路况也并不顺畅。深圳市城市更新办官方数据显示,截至2013年底,深圳旧改项目实施?#24335;?#22823;约为19%,针对利益博弈更为复杂的旧住宅区改造项目,在2014年则基本被叫停。

走在全国旧改实践最前方的深圳,现在反而困难重重。?#24535;?#35760;者梳理深圳这些年为数不多的旧改成功案例,诸如万象城、京基100、海上世界、东门Ucity智慧商城等项目都有一个共同点,那就是它们的启动都在2009年之前。

2009是一条分界线,它清晰地把深圳的旧改史划分为两个阶段。

2004年至2009年为第一个区间。深圳旧改政策尚未出台,却已经诞生了一批参与旧改的玩家。他们大多以民营企业为主,在政策不完全支持的情况下另辟蹊径,走出了一条超常规发展路线。

“现在看来,这批以小博大的资本都是真正有策略有眼光的人。”一位招商地产的旧改老兵评价。

这批玩?#19994;?#20348;佼者正是佳兆业。起步于2000年的佳兆业,发家时只有几千万元,经过十年的旧改,迅猛发展完成原始积累。

深圳卓越集团、京基集团也是当中的代表,他们在旧改中摸着石头过河,各显神通。深圳已经入市的旧改项目大多出自这帮玩家之手。而当时所有的大开发商万科、中海、华侨城、招商等,都对旧改不屑一顾,失去了良机。

2009年深圳土地供应亮起红灯,大房企终于意识到居住用地的稀缺,但凡深圳有宅地招拍挂,一拍就是地王。大?#19968;?#20204;纷纷开始去旧改里东张西望。

玩游戏的人越来越多,深圳市政府充当起?#38376;性保?009年开始陆续颁布《深圳市城市更新办法》、《实施细则》?#32422;?#19968;系列配?#23383;?#24230;,以此来规范市场秩序。

城市更新新政的出台是深圳城市发展转型的一个重要标志,更标志着深圳旧改进入第二阶段。一时间乱世英雄起四方,?#36335;?#36827;入了地产界的春秋战国时期。粗略统计,深圳目前已有30多家房企加入城市更新队伍。参与旧改的深圳商界甚至主导成立了一个深圳同心俱乐部,旧改成员是主力。

?#36824;?#31532;二阶段的佼佼者还没有优胜出来。“新政出台后,开发商不能再像十年前那样打着法律的擦边球在里面挖地?#20303;?#22475;?#24213;?strong>市场规范了,但效率也降低了。前?#25913;?#25253;上去的项目大部分都还没有结果,说不上哪家做得特别好。”上述旧改老兵表示。

堵与疏

2012年2月,深圳市政府发布了《深圳市城市更新办法实施细则》,规定旧住宅区改造项目拆除用地面积不得低于10000平米,且需征得90%以上业主同意才能公开选择市场主体。

文件发布后,深圳旧宅改造变得更为艰?#36873;?#25454;?#24535;?#35760;者了解,目前唯一完成补偿谈?#23567;?#33719;批启动的项目仅南山华侨城鹤塘一例。该项目得以顺利推进,也与其规模小、业权高度集中有关。

旧改新政意在规范市场,为何新政后旧改反比之前更难推进?

一位深圳?#23601;?#26087;改开发商告诉?#24535;?#35760;者:“这是要封死小房企,面积大于10000平米,又要90%业主同意,整个过程没有五六年根本下不来,只有大房企才有钱慢慢耗。

在大小房企都拆不动的背景下,深圳市政府积极出台相应政策。2014年6月,《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》发布,旧改宅地项目拆除面积3000至10000平米也可按规定申请。这一举措被业内称之为“小地块政策”。

但市场对此的反应是:“理论上是多开了一?#21364;埃?#20294;政府依然不愿意让利,这?#21364;?#20854;实是带了铁框子的。

放宽了原规定的拆除面积,但需无偿?#24179;?#32473;政府的独立用地面积保持不变,仍不得少于拆除?#27573;?#29992;地面积的30%。这一贡献率?#23545;?#39640;于内地城市。

?#24535;?#35760;者推算,假如开发商获批一块面积为3000平米的项目,则只剩约2000平?#20303;!?#20840;深圳基本没有开发商去做小地块,根本没利润。”上述开发商表示。

除以上两?#26234;?#20917;外,危房改建是最后一种可获批改造的途径。但深圳是一座年轻的城市,房屋并不老旧,要倒塌的楼房也不多见。三条路都不好走。

痛点与出路

深圳旧改区别于内地城市最大的不同在于,内地的拆迁由政府主导,深圳则是由市场主导,政府只起引导作用。

众所周知,旧改前期的工作是最费时费力的,要做到政府、拆迁户、企业三方都满意,显然不是一件容易的事。一方面业主提出的条件越来越苛刻,一方面身为改革排头兵的深圳政府对村民的诉求也不?#19994;?#24930;,夹在中间的开发商不得不去扮演最艰难的角色。

深圳市龙岗区城市更新协会首?#20301;?#38271;耿延良对?#24535;?#35760;者表示:“旧改前期涉及的各方利益最复杂,也是最难的?#26041;凇?/strong>有时候一两个钉子户,就会耽搁整个项目三到五年的时间,?#29616;?#30340;甚至会无限期搁?#22330;?#25105;们业内一直希望特区能够在钉子户的问题上出台相关法?#21830;?#25991;。”

业内共识,解决了旧改的前期工作,整个项目就已经成功了80%。而深圳过往的成功案例,也绝大部分都是政府在前期给予过大力支持的。

有人说佳兆业事件祸起源于旧改,这样的说法其实并不准确,准确的说法应该是祸起“政商交?#20303;薄?#32780;整个旧改过程,最容易发生政商交易的便是前期阶段。

多家媒体报道,佳兆业创始人郭英成身陷反腐风暴,主要是与落马高官前深圳龙岗区位书记蒋尊玉有关。而主要发生密切关联?#26041;?#27491;是旧改前期拿地及与村委搭线?#26041;凇?

一位与万科相熟的业内人士向?#24535;?#35760;者透露:“万科每年参与的旧改项目是全国前十大开发商里最多的,但是在深圳万科绝不会介入旧改前期,原因就是前期需政府密集交涉,安全是不可触碰的底线,万科不会趟这浑水。”

万科在深圳做旧改的模式是,买下已经被解决掉前期的项目。万科很聪明,但万科不去做前期,前期也需要有别的开发商去做,该如何规避佳兆业式风险?

在深圳市规划和国土资源委员会副总规划师黄伟文看来,市场主导政府引导的大方向是对的,他们也理解开发商的抱怨。他也承认如渔农场、岗?#20040;?#31561;大型旧改项目,如果没有福田区强有力的行政力量介入是不可能如此顺利开展的。

“虽然十八大后强调市场在经?#27809;?#21160;中的作用,但旧改涉及太多方的利益,有时候还是需要?#35272;?#25919;府的手,开发商和政府能商量出可行的市场主导方案来是最好的解决办法。?#34987;?#20255;文说。

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